Отказ от предоставления земельного участка в аренду. Основания для отказа и обжалование отказа администрации в предоставлении земли

Вс рф разрешил продлять аренду земли без торгов, даже если арендатор не оформил собственность на недостроенный объект

Отказ от предоставления земельного участка в аренду. Основания для отказа и обжалование отказа администрации в предоставлении земли

Если срок аренды земельного участка истек, но арендатор не успел достроить объект, то он вправе требовать заключения нового договора аренды без торгов и без оформления права собственности на объект незавершенного строительства (Определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016).

Суть дела

ООО «Многофункциональный комплекс» (далее — арендатор) арендовало муниципальный земельный участок, заключив договор аренды с Комитетом по управлению имуществом города Серпухова Московской области. По его условиям арендатор получил в аренду более 5000 кв. м. земли для строительства делового центра. Стороны заключили договор в марте 2014 г. со сроком аренды на два года — до 29 февраля 2016 г.

Арендатор получил разрешение на строительство в марте 2015 г. За время аренды он возвел объект, но внутренние работы закончить не успел.

Были построены железобетонный каркас, наружные ограждающие конструкции (кирпичная кладка наружных, внутренних стен и перегородок, устройство кровли) объекта делового, финансового назначения: фундамент — 100%, несущий монолитный каркас — 100%, ограждающие конструкции — 90%, наружные сети — 10%, внутренние сети — 0%. Это подтверждал акт проверки Главного управления строительного надзора Московской области.

За два месяца до окончания срока действия договора арендатор обратился в администрацию города Серпухова с заявлением о заключении на новый срок без проведения торгов договора аренды земельного участка для завершения строительства.

За девять дней до окончания аренды администрация подготовила ответ, в котором указала, что без проведения торгов арендатор может получить земельный участок в аренду на новый срок, только если предоставит документы, подтверждающие регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.

Причем доказательств направления этого письма арендатору у администрации не было. Решение об отказе или удовлетворении заявления арендатора в предусмотренный законом 30-дневный срок администрация не приняла.

На этом основании арендатор подал в суд заявление о признании незаконным бездействия по непринятию решения о предоставлении ему в аренду без проведения торгов земельного участка.

Проблема в том, что если компания не успела построить объект на арендованном участке и хочет заключить новый договор аренды без торгов, то по закону для этого нужно оформить право собственности на объект незавершенного строительства. В то же время для регистрации права собственности на такой объект нужен действующий договор аренды земельного участка.

К рассматриваемой ситуации применимы нормы Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 137-ФЗ), в п. 21 ст.

3 которого сказано, что если объект незавершенного строительства расположен на государственном или муниципальном земельном участке и право собственности на этот объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г.

в аренду, то собственник такого объекта имеет право приобрести земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов (в порядке, установленном ст. 39.14—39.17 ЗК РФ.

Это положение применяется, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

Судебное разбирательство

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований арендатора. Он посчитал, что заявитель пропустил срок на обжалование, поскольку прошло более трех месяцев с последнего дня, когда администрация должна была принять решение по заявлению арендатора (не позднее 23 января 2016 г.).

Кроме того, суд не усмотрел бездействия администрации. Он исходил из отсутствия у арендатора права на аренду земельного участка без проведения торгов, поскольку не были предоставлены доказательства регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (п. 21 ст.

3 Закона № 137-ФЗ).

Арендатор заявлял, что он не мог зарегистрировать объект незавершенного строительства, поскольку для этого требовался договор аренды земельного участка с неистекшим сроком действия.

Первая инстанция с этим доводом не согласилась, указав, что арендатор мог получить право собственности на объекты незавершенного строительства по правилам п. 10 ст. 39.6 ЗК РФ или п. 21 ст.

3 Закона № 137-ФЗ, а затем повторно обратиться с заявлением о заключении нового договора аренды (Определение ВС РФ от 28.04.2016 № 305-ЭС16-1050 по делу № А40-171581/2014).

Суд апелляционной инстанции решение первой инстанции отменил. Он признал незаконным бездействие администрации и обязал ее принять решение о предоставлении участка в аренду на три года. Во-первых, апелляция не согласилась с истечением срока на обжалование. Администрация бездействовала с 24 января 2016 г.

(со дня, следующего за последним днем, когда администрация должна была принять решение) до 20 февраля 2016 г. (дата подписания письма с требованием предоставить доказательства собственности на объект незавершенного строительства). А значит, обратившись в суд 29 апреля 2016 г.

, арендатор не пропустил трехмесячный срок на обжалование.

Во-вторых, апелляция отметила, что в Законе № 137-ФЗ сформулированы два самостоятельных случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов:

1) когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г.;

2) когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 1 марта 2015 г. (п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ).

Из этого апелляционный суд сделал вывод, что данная норма распространяется не только на собственников, но и на владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 г. (то есть до введения в действие изменений в ЗК РФ).

На это указывает и п. 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1.

В нем сказано, что если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в реестре, то собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, может предоставить иные документы, удостоверяющие права заявителя на объект.

А это значит, что для продления аренды не обязательно быть собственником недостроенного объекта. Достаточно быть его фактическим владельцем.

Необходимость регистрации права собственности объекта незавершенного строительства для заключения договора аренды земельного участка для последующего завершения строительства такого объекта, ввода его в эксплуатацию не имеет никакого смысла и по сути может быть отнесена к излишним административным барьерам.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/357632/

Основания для отказа в предоставлении земельного участка в аренду

Отказ от предоставления земельного участка в аренду. Основания для отказа и обжалование отказа администрации в предоставлении земли

› Земельный участок › Предоставление

31.07.2019

Отказ – отрицательный ответ от уполномоченных государственных органов, может быть обжалован. Но прежде чем идти и жаловаться, нужно проанализировать, был ли отказ в представлении земельного участка правомерным или противоречащим букве закона. Большое значение имеет основания приобретения земельного надела, а также наличие/отсутствие аукциона.

Без торгов

Собственник вправе отдать в распоряжение свои земли без проведения торгов. Владелец земли – государство, муниципалитет могут отдать земельные наделы в эксплуатацию без торгов в случаях:

  1. Вновь образованные земельные наделы, в отношении которых следует провести межевание, утвердить его проект.
  2. Наделы, в отношении которых направлена бумага о согласовании предоставления и уточнения границ.
  3. Земельные наделы, в отношении которых было издано постановление о разрешении их передаче в аренду.
  4. Земельные наделы, поставленные на кадастровый номер.

Собственник может отказать в передаче земли заинтересованному человеку или организации. Основания отказа четко прописаны в ст. 39.16 ЗК РФ. Они должны быть обоснованными. В частности:

  • с заявлением на участок обратился субъект, который не имеет права на получение надела без проведения аукциона;
  • заявление подано в отношении земельного надела, являющегося предметом договора;
  • земля передается для применения организацией, не относящейся к коммерческой деятельности под огородничество, ИЖС;
  • на земле стоят постройки, которые обременены правами третьих лиц;
  • заявка подана в отношении земли, исключенной из оборота.

Кроме того, не могут быть отданы:

  • резервные земли;
  • аукционные: относительно них уже существует заявка о том, что они будут переданы исключительно на торгах;
  • назначение земли не соответствует ВРИ, изложенному в заявке;
  • земли, превышающие допустимый размер;
  • наделы, принимающие участие в застройке площадей НП и т.д.

Это законные основания отказа в предоставлении земельного участка без торгов. Если граждане, ЮЛ не согласны с решением уполномоченных органов, они могут обжаловать его в судебном порядке. В этой ситуации обязанность доказывания незаконных действий или бездействий муниципалитета лежит на истце.

Пример отказа (случай из практики):

Гражданин Иванов подал заявку на получение надела в аренду. Но через определенное время получил отказ. Причиной отказа, как выяснилось, стало то, что целевое назначение земельного участка – угодье с\х назначения не соответствует тому, что хотел сделать на земле Иванов. Он планировал построить на земельном участке дачу. 

Получив отказ, Иванов не успокоился. Он обратился в суд. Написал исковое заявление. Но суд признал действия местной администрации законными. Так как целевое назначение земельного надела не соответствовало тем задачам, которые ставил перед собой истец, в удовлетворении его заявления было отказано.

Выводы:

  1. Для того чтобы передать участки земли в эксплуатацию без торгов, собственник – государство или муниципалитет, обязаны соблюдать основания передачи по ЗК РФ.
  2. Если причины передачи отсутствуют, то земля передается только через торги.
  3. При наличии обстоятельств, не позволяющих передать землю, последует отказ. Причины указаны в ЗК РФ.

Как оформляется отказ

Если местная администрация приняла отрицательное решение в отношении предоставления земли, оно должно быть оформлено надлежащим образом. От своего имени орган власти издает постановление, в котором соблюдает реквизиты:

  • справа пишется номер постановления, населенный пункт;
  • в центре указывается сам отказ, причем с идентификационными характеристиками земельного участка, в отношении которого была подана заявка;
  • фабула постановления;
  • решение об отказе;
  • дата и подпись уполномоченного органа.

Обращение в администрацию

Пишется жалоба на вышестоящего начальника. В документ необходимо изложить ситуацию, а также причины, заставившие человека написать жалобу. Например, в результате обращения претендент получил отказ. Он считает его необоснованным и незаконным.

В подтверждение своих требований гражданин обязан ссылаться на статьи законов, которые, по его мнению, подтверждают правоту.

Если на письмо, поступившее от заинтересованного гражданина, не было никакой реакции, либо жалоба осталась без удовлетворения, он может обратиться в суд.

Обращение в суд

Истец – организация или гражданин подают исковое заявление. В нем заявитель описывает, что администрация района отказала в предоставлении земельного надела.

В иске заявитель указывает и разъясняет суду о том, как происходит процесс подачи заявки на земельный участок, а также рассказывает, каким образом он хотел пользоваться земельным наделом. В просительной части иска, заявитель просит суд обязать местную администрацию предоставить участок.

Суд, рассмотрев обстоятельства дела, удовлетворяет иск или отказывает в этом действии. Если суд решится в пользу гражданина, местная администрация будет вынуждена передать ему участка.

Отказ суда в удовлетворении заявления от истца основывается на верной позиции местных органов власти и обоснованности принятого ими первоначального решения о том, что конкретный участок не может быть предоставлен. Решение суда также обжалуется. Срок – 30 дней с момента принятия мотивированного решения.

Когда судья выносит решение по делу, он обязательно принимает во внимание следующие его обстоятельства:

  • имел ли уполномоченный орган полномочия на отказ в предоставлении земельного надела;
  • была ли соблюдена процедура принятия решения: сроки, порядок, формат;
  • находится ли решение уполномоченного органа в соответствии с требованиями законов.

Если суд выявит в действиях местного органа власти хоть один факт нарушения российского закона, то исковое заявление гражданина может быть удовлетворено. Это действие судебной инстанции накладывает на местную администрацию обязанность по предоставлению земельных участков.

Для чего нужна жалоба на местные органы власти? Это соблюдение претензионного порядка, то есть досудебного урегулирования спорного правоотношения. В N21 ФЗ от 2015 года рассмотрены случаи, когда его соблюдение обязательно.

Суть дальнейшего обжалования состоит в том, чтобы подать исковое заявление по правилам главы 22 КАС. Заявитель обязан подробно изложить процесс получения земельного надела, свои цели, для реализации которых планируется использование земли, а также просит предоставить указанную территорию.

К иску прилагается отказ в предоставлении земельного надела, а также квиток — 300 рублей за предоставление государственной услуги.

Необоснованные отказы

Не секрет, что не в каждом случае местная администрация работает идеально. Судебная практика по рассматриваемым вопросам собрала причины отказов, которые изначально необоснованны:

  1. Заявленный участок земли располагается в красных линиях. Это понятие означает границы земель общего пользования, а также границы земель с линиями ЛЭП, связи, автодорогами, трубопроводами, железнодорожными путями.
  2. Нахождение земельного участка в пределах границ, относящихся к природному комплексу.
  3. Расположение надела в границах земель, которые в дальнейшем станут особо охраняемыми зонами.

Отказ в выкупе земли и предоставлении его в собственность

Если претендентам отказывают на торгах, это вполне законно. По правилам проведения аукциона, в нем должны принять участие хотя бы два претендента. Выиграет тот, кто сможет предложить за участок максимальную сумму.

Поэтому, если остальные претенденты не смогли выиграть, то им отказывают в выкупе земельного участка. Расходы, которые они понесли в результате проведения торгов, возвращаются обратно, на их банковский счет.

Делается это за несколько дней.

Владельцы недвижимого имущества (юридические лица или граждане) могут рассчитывать на выкуп земельного надела у местной администрации, если их недвижимость стоит на нем. Это право дано ЗК РФ, а также N178-ФЗ от 2001 года. Собственники недвижимости имеют преимущества перед арендатором.

Земельные угодья выступают ценностью для представителей власти. Сотрудники местной администрации не всегда охотно расстаются с землей. Поэтому могут создавать искусственные помехи в выкупе. Вместе с тем, ЗК РФ в статье 39.

16 содержит причины отказа в выкупе, список носит исчерпывающий характер.

Если муниципалитеты, несмотря на это, решили обойти закон и действовать по- своему, в целях защиты своего права предприниматель и любое заинтересованное лицо может обратиться в суд.

В обязанности суда входит всестороннее рассмотрение спорного вопроса. Если судебная инстанция отказывает, то с большой вероятностью, действия местной администрации носили законный характер. Например, не удовлетворение иска происходит по причинам:

  • участок, который требуется, уже предоставлен другому лицу на режиме бессрочного пользования;
  • земельный надел выставлен на торги;
  • обозначенный в исковом заявлении участок земли является зарезервированной территорией, предназначенной для нужд государства и муниципальных органов;
  • земельный участок – предмет спорного правоотношения, изъят из оборота.

Преимущественный выкуп

При обращении в суд имеет значение категория граждан, которые стали истцами и оспаривают решение местной администрации. В частности, в процессе суд может принять сторону заявителя, если он:

  • долго арендовал участок земли;
  • участок арендовался многодетной семьей;
  • истец относится к льготной категории граждан;
  • заявитель – наследник земельного надела или имеет право на предоставление его части.

Если суд принял сторону истца, то последнему необходимо заключить несколько соглашений для официального оформления земельного надела в собственность. Это сам договор купли-продажи с заверением нотариальной формы, уплата аванса за покупку земли (составление об этом соглашения), а также оформление государственного акта.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка в аренду Ссылка на основную публикацию

Источник: https://prozemlu.ru/osnovaniya-dlya-otkaza-v-predostavlenii-zemelnogo-uchastka-v-arendu/

Юрист прав
Добавить комментарий